Prodej nemovitosti v insolvenci – jak to skutečně funguje
Prodej nemovitosti v insolvenci nemusí znamenat ztrátu domova — zjistěte, jaké máte možnosti
Prodej domu v insolvenci je jeden z nejcitlivějších momentů celého řízení. Ne vždy je povinný. A není pravda, že o výsledku rozhoduje jen správce. V některých případech lze prodej zpomalit, ovlivnit — nebo mu úplně zabránit.
Co pro vás prověříme:
zda váš dům může být považován za chráněné obydlí a nelze jej prodat,
kdy rozhoduje banka jako zajištěný věřitel a kdy máte možnost vyjednávat,
jak postupovat, pokud chcete navrhnout vlastního kupce a získat lepší cenu,
zda lze nemovitost zachovat díky dalšímu splácení hypotéky,
jak předejít dražbě a zbytečně nízké prodejní ceně.
👉 Nechte si zdarma prověřit, zda je prodej vaší nemovitosti opravdu nutný — nebo existuje legální způsob, jak ho zastavit či ovlivnit.
Dárek pro všechny, kteří zanechají žádost.
Návod k podání stížnosti pro zastavení hovorů od exekutorů a inkasních agentur během 1 dne.
Řeknu vám otevřeně – když lidem v insolvenci řeknu, že se může prodávat dům nebo byt, většina ztuhne. Dává to smysl. Nemovitost není jen majetek, ale domov, jistota, vzpomínky. A právě proto o tom musíme mluvit jasně – prodej nemovitosti v insolvenci není trest, ale právní postup. A kdo ví, jak funguje, ten má šanci situaci zvládnout důstojně.
Ze své praxe vím, že o domov přichází hlavně ti, kteří čekají, místo aby jednali. Naopak ti, co už na začátku komunikují se soudem, správcem a bankou, si často dokážou bydlení udržet – nebo alespoň sami ovlivnit způsob prodeje.
Co znamená prodej nemovitosti v insolvenci
Jednoduše řečeno – jde o zpeněžení majetku dlužníka, aby se z výtěžku zaplatily dluhy. Upravuje to insolvenční zákon – konkrétně § 286 a násl. zákona č. 182/2006 Sb.
💡 Důležitá pravda:
Ne každá nemovitost se v insolvenci prodává automaticky.
Záleží hlavně na tom:
- zda je nemovitost zatížena hypotékou / zástavou (zajištěná),
- jestli jde o obydlí dlužníka, které lze za určitých podmínek chránit,
- jaký typ oddlužení soud povolil (splátkový kalendář × zpeněžení majetku),
zda zajištěný věřitel (banka) požaduje prodej.
Z mojí praxe:
Pokud máte hypotéku, banka má obvykle poslední slovo.
Pokud nemovitost není zatížená a jde o jediné bydlení rodiny – je možné žádat o její zachování.
Kdo rozhoduje o prodeji a jaké jsou možnosti
Jedna z nejčastějších otázek, kterou slyším: „Rozhoduje o prodeji domu správce? Nebo soud? Nebo banka?“
Pravda je, že správce není ten, kdo „bere dům“. On jen vykonává to, co mu dovolí nebo přikáže věřitel, zákon a soud. Takhle to funguje:
1. Zajištěný věřitel (většinou banka s hypotékou)
Pokud je na nemovitosti hypotéka nebo zástavní právo, první slovo má banka.
Podle § 298 a § 299 insolvenčního zákona platí:
✅ banka rozhoduje, zda se nemovitost prodá,
✅ určuje i způsob (dražba, přímý prodej),
✅ z výtěžku dostává peníze jako první.
👉 V praxi: když banka řekne „prodat“, správce musí jednat. Když banka mlčí nebo souhlasí s ponecháním hypotéky, dá se vyjednávat.
2. Insolvenční správce – ten, kdo prodej organizuje
Správce dělá odhad, vybere způsob prodeje, komunikuje s kupci.
Ale – nemůže rozhodnout sám bez věřitele nebo soudu.
Je to spíš „manažer procesu“, ne vlastník vašeho domu.
3. Insolvenční soud – poslední autorita
Soud může:
- prodej schválit nebo zastavit,
- uznat dům jako chráněné obydlí,
- určit jiný způsob prodeje (například přímý prodej místo dražby).
Způsoby, jak se dům může prodat:
Způsob | Výhoda | Riziko |
Veřejná dražba | Transparentní, vyšší cena | Delší proces, poplatky |
Dražba exekutorem | Rychlejší průběh | Vyšší náklady |
Přímý prodej kupci | Možnost najít lepší cenu, kupující si vyberete | Musí schválit věřitel i soud |
Realitní kancelář | Lepší prezentace | Náklady + delší čas |
Rada z praxe:
„Nejlepší výsledek má ten, kdo jedná aktivně – třeba najde kupce sám a nabídne ho správci. Nejhorší výsledek má ten, kdo mlčí a čeká.“
Chráněné obydlí: dá se dům v insolvenci zachránit?
Tohle je část, kterou lidé čtou nejvíc. A upřímně – úplně chápu proč.
Když vám hrozí insolvence, první, na co myslíte, nejsou paragrafy, ale „přijdeme o domov?“
Za roky v právu jsem zjistil jednu věc: dům se dá zachránit, ale jen tehdy, když se o to člověk aktivně snaží. Zázraky se v insolvenci nestávají. Ale zákon nabízí ochranu – říká se jí chráněné obydlí.
Co přesně je chráněné obydlí?
Podle § 398 odst. 7 insolvenčního zákona může soud rozhodnout, že se nemovitost nesmí prodat, pokud splňuje 3 podmínky:
✔ je to jediné místo, kde dlužník opravdu bydlí (ne chata, ne investiční byt),
✔ nejde o luxusní nemovitost – ale přiměřené bydlení,
✔ nemovitost není zatížená hypotékou nebo zástavou banky – jinak rozhoduje věřitel.
Jinými slovy – chráněné obydlí není „kouzlo proti dražbě“, ale poslední záchranná síť pro rodiny, které by skončily na ulici.
Kdy ochrana nefunguje?
Z mé praxe to bývá hlavně tehdy, když:
❌ na domě je hypotéka – banka má přednost,
❌ dlužník tam reálně nebydlí (má trvalý pobyt jinde),
❌ jde o chatu, chalupu, investiční byt,
❌ hodnota domu je vysoká a prodej by pokryl většinu dluhů (věřitelé tlačí na prodej).
A jde to zachránit, když splácím hypotéku dál?
Ano, občas ano. Už jsem několika klientům pomohl vyjednat s bankou tohle řešení:
➡ dlužník si nechá hypotéku, platí dál,
➡ ostatní dluhy řeší insolvencí,
➡ dům se neprodává, ale soud sleduje, jestli to opravdu zvládá.
Není to časté řešení, ale jde to. A rozhodně lepší než přijít o všechno.
Jak se nemovitost v insolvenci prodává (stručně a lidsky)
Spousta lidí si představuje, že jednoho dne zazvoní insolvenční správce, sebere klíče a dům je pryč. Tak to není. Prodej má svůj oficiální a poměrně předvídatelný postup. Pokud ho znáte, můžete do něj zasáhnout nebo ho aspoň zvládnout se ctí.
Takhle to z mojí praxe reálně probíhá:
1️⃣ Soud rozhodne, že se majetek bude prodávat
- V usnesení o schválení oddlužení je napsáno, zda půjde jen o splátkový kalendář nebo o splátkový kalendář + prodej majetku.
- Pokud je tam druhá možnost, dům je zařazen do majetkové podstaty.
2️⃣ Správce si nechá udělat odhad (znalecký posudek)
- Neurčuje cenu „od oka“, ale přes soudního znalce.
- Problém: někdy je odhad nízký – pokud s tím dlužník nesouhlasí, má právo žádat revizi.
- Důležité: správce nesmí prodat pod cenou bez souhlasu soudu.
3️⃣ Rozhodne se, JAK se bude prodávat
V praxi existují 3 možnosti:
Způsob | Co to znamená | Výhoda |
Dražba | veřejné, přes dražebníka/exekutora | transparentní |
Přímý prodej kupci | správce najde (nebo dlužník navrhne) kupce | často lepší cena |
Přes realitní kancelář | běžný prodej, ale pod dohledem správce | vyšší šance na zájemce |
Zkušenost: nejlepší je, když dlužník najde kupce sám – správce s tím většinou souhlasí, pokud je cena odpovídající odhadu.
4️⃣ Prodej, rozdělení peněz, nájemní bydlení
- Nemovitost se prodá → peníze jdou správci → ten je rozdělí mezi věřitele.
- Zajištěný věřitel (banka) dostává své peníze první.
- Co zbyde, jde nezajištěným věřitelům.
🎯 A ano – někdy lze v domě zůstat dál jako nájemce.
Pokud nový vlastník souhlasí, dá se uzavřít nájemní smlouva. Takto jsem už několika rodinám zajistil, že nemusely hned balit krabice.
💬 Moje rada?
„V insolvenčním řízení vyhrává ten, kdo neztratí hlavu a komunikuje – se správcem, věřitelem, soudem.“
Zajištěná vs. nezajištěná nemovitost (rozdíl, co to znamená pro dlužníka)
Spousta lidí si představuje, že jednoho dne zazvoní insolvenční správce, sebere klíče a dům je pryč. Tak to není. Prodej má svůj oficiální a poměrně předvídatelný postup. Pokud ho znáte, můžete do něj zasáhnout nebo ho aspoň zvládnout se ctí.
Takhle to z mojí praxe reálně probíhá:
Zajištěná nemovitost = hypotéka, zástava, banka má právo rozhodovat
- Typicky rodinný dům s hypotékou.
- Věřitel (většinou banka) má tzv. zajištěnou pohledávku → má první nárok na peníze z prodeje.
- Podle § 298 a § 299 insolvenčního zákona platí:
✅ banka může chtít prodej,
✅ správce musí respektovat,
✅ soud většinou jen „potvrdí“.
👉 Jednoduše: když máte hypotéku – banka drží klíče.
Nezajištěná nemovitost = bez hypotéky, dům patří jen vám
- Žádná banka, žádný zástavní věřitel.
- O osudu domu rozhoduje insolvenční správce, věřitelé a soud.
- A tady je prostor pro jednání:
✔ lze žádat o „chráněné obydlí“,
✔ lze navrhnout vlastní způsob prodeje nebo vlastního kupce,
✔ správce nemusí prodávat, pokud výtěžek je nízký a splátky fungují.
✅ Rychlé srovnání:
Typ nemovitosti | Kdo rozhoduje | Šance na zachování |
Zajištěná (hypotéka) | Banka + správce | velmi malá |
Nezajištěná | Správce + soud | reálná |
Chráněné obydlí | Soud | závisí na důkazech |
💬 Upřímně – lidé často bojují až ve chvíli, kdy je vyhlášená dražba. To je pozdě. Skutečný boj vyhrává ten, kdo začne ve chvíli, kdy se o insolvenci teprve uvažuje.
Kdy se dům v insolvenci neprodává (a jde ho zachránit)
Teď k tomu, co lidi zajímá nejvíc:
„Jsou situace, kdy můžu projít insolvencí a nepřijít o dům?“
Ano – ale není to automaticky. Musí být splněny určité podmínky a hlavně… musíte o to včas požádat.
✅ 1. Chráněné obydlí (hlavní a jediné místo k bydlení)
Soud může rozhodnout, že dům se neprodá, pokud:
✔ je to jediné místo, kde dlužník reálně žije,
✔ nejde o luxusní vilu, ale přiměřené bydlení,
✔ nemovitost není zatížená hypotékou nebo zástavou banky,
✔ její prodej není nutný pro splnění oddlužení.
Tohle umožňuje § 398 odst. 7 insolvenčního zákona.
Ale pozor – soud to sám od sebe neudělá. Musí se o to požádat!
✅ 2. Prodej ekonomicky nedává smysl
Správce dům neprodá, pokud:
- je nízké hodnoty,
- má právní vady (věcné břemeno, spoluvlastnictví),
- náklady na prodej by byly vyšší než zisk.
✅ 3. Dohoda s věřitelem (hlavně hypotéka)
Znám klienty, kteří si dům udrželi, protože:
- dál platili hypotéku,
- a insolvencí řešili „jen“ spotřebitelské dluhy – kreditky, půjčky, mikrouvěry. Některé banky raději nechají člověka dům splácet, než aby se zabývaly dražbou.
✅ 4. Vstoupí třetí osoba – rodina, investor, partner
Tohle je reálný scénář z praxe:
- dítě odkoupí rodičům dům,
- partner doplatí hypotéku,
- investor koupí nemovitost a nechá rodinu dál bydlet jako nájemníky. Legální to je – pokud vše jde přes smlouvu a správce/soud to schválí.
❌ Kdy se dům téměř jistě prodá?
- když je tam hypotéka a dlouhodobé neplacení,
- když dlužník nekomunikuje, nespolupracuje, ignoruje správce,
- když má dům vysokou hodnotu a prodej uspokojí věřitele.
💬 Upřímně – nejhorší scénář vidím u těch, kteří dělají mrtvého brouka. Nejlepší u těch, kteří si přiznají realitu včas a jdou jí naproti.
Jak probíhá prodej nemovitosti v insolvenci – tak, jak to skutečně vidím v praxi
Když se mě lidé ptají, jak přesně probíhá prodej domu nebo bytu v insolvenci, všímám si jedné věci – většina z nich čeká, že někdo přijde, vezme klíče a je konec. Ve skutečnosti je to postup, který má několik kroků. Pokud člověk ví, kdy reagovat, má stále prostor věci ovlivnit.
1. Soud rozhodne, že se nemovitost může prodat
V usnesení o úpadku nebo při schválení oddlužení soud uvede, že součástí oddlužení bude i zpeněžení majetku. V tu chvíli vím, že s nemovitostí se bude počítat jako se zdrojem peněz pro věřitele.
2. Insolvenční správce zařadí dům do majetkové podstaty
Správce připraví tzv. soupis majetku. Pokud se v něm objeví nemovitost, znamená to jediné – může se prodávat. U některých klientů jsem zasáhl právě tady a žádal vyřazení nemovitosti jako chráněného obydlí.
3. Odhad ceny – znalecký posudek
Správce nechá nemovitost ocenit znalcem. Cena ze znaleckého posudku je pro mě důležitá – pokud je výrazně nízká, upozorňuji na to a žádám revizi. Často se vyplatí, protože špatný posudek může dlužníka připravit o stovky tisíc korun.
4. Způsob prodeje
Podle toho, zda jde o nemovitost s hypotékou nebo bez ní, se volí způsob prodeje. V praxi se používá:
- dražba,
- dražba přes exekutora,
- přímý prodej kupci, kterého někdy najde sám dlužník – to bývá nejlepší varianta, pokud je cena tržní.
Když mám klienta, který má o svoji nemovitost zájem nebo zná kupce, vždy mu pomáhám zařídit, aby dům nebyl zbytečně prodán v dražbě pod cenou.
5. Prodej a rozdělení peněz
Po prodeji správce peníze rozdělí – nejdřív zaplatí náklady, potom uspokojí zajištěného věřitele (například banku s hypotékou) a teprve to, co zůstane, jde ostatním věřitelům.
6. Lze zůstat bydlet v prodaném domě?
Ano, několikrát jsem se setkal se situací, kdy nový majitel dům koupil, ale nechal původní rodinu bydlet dál – na základě nájemní smlouvy. Není to automatické právo, ale dá se to domluvit, pokud začnete řešit věci včas.
Jak prodeji předejít – ve zkratce
Z mé zkušenosti je možné prodeji nemovitosti zabránit nebo ho aspoň zpomalit, pokud dlužník:
- Včas se přihlásí k insolvenci (nečeká na exekutora).
- Požádá o zachování obydlí – pokud jde o skromné bydlení a není zatížené hypotékou (§ 398 odst. 7 IZ).
- Jedná s bankou – u hypoték lze někdy domluvit pokračování ve splácení místo dražby.
- Navrhne vlastního kupce nebo investora – dům se prodá důstojněji, za lepší cenu, často s možností nájmu.
🟩 Nejčastější chyby dlužníků, které vidím:
- Doufají, že „to přejde samo“.
- Neotevírají poštu od soudu ani správce.
- Přepíšou dům na rodinu → správce to napadne jako neúčinný právní úkon.
- Věří „vykupovačům dluhů“, podepíší smlouvu a přijdou o všechno.
- Začnou jednat až ve chvíli, kdy je vyhlášená dražba.
Závěr – co si z toho máte odnést
Za roky praxe jsem si ověřil jednu věc – prodej nemovitosti v insolvenci není trest, ale důsledek. A jestli skončí dražbou, dohodou, nebo vůbec nenastane, záleží hlavně na tom, jestli člověk jedná včas.
Pokud insolvence hrozí nebo už běží, doporučuji držet se těchto čtyř pravidel:
- Nečekat. Největší chybu dělají ti, kteří si myslí, že „se to nějak vyřeší“. Nevyřeší. Správce, banka ani soud nečekají na to, až budete připravení.
- Mluvit – ne mlčet. Kdo komunikuje se správcem a věřiteli, má větší šanci domluvit se na podmínkách nebo na čestném bydlení i po prodeji. První kontakt bývá důležitější než první splátka.
- Zjistit, jestli dům lze ochránit. Když jde o jediné bydlení rodiny, bez hypotéky, je možné žádat o zachování obydlí. O tohle se ale žádá. Samo se to nestane.
- Když už se prodává – snažím se ovlivnit způsob. Včas navržený kupec, dohoda s bankou nebo nájem po prodeji dokáže změnit situaci víc než tisíc výmluv.
Pomoc od Consultarius
Pokud si nejste jisti, jestli váš dům spadá do chráněného obydlí, jestli ho lze zachránit, nebo jak postupovat při prodeji, ozvěte se. V kanceláři Consultarius běžně pomáhám klientům jednat s insolvenčním správcem, bankou i soudem, připravujeme návrhy a hlídáme, aby nikdo nepřekročil zákon na váš úkor.
Když se jedná včas, dá se vždy vyjednat víc.
Když se čeká, rozhodne někdo jiný.
🟩 Mini-checklist (tohle si zapamatujte):
✔ Zjistěte, zda je dům zajištěný (hypotéka, zástava)
✔ Zvažte chráněné obydlí – ale musíte o něj požádat
✔ Komunikujte se správcem, bankou, věřiteli
✔ Pokud se bude prodávat – zkuste najít vlastního kupce
✔ Nepřevádějte majetek „na mámu“ – může to být neplatné